Quy hoạch tầm nhìn dài hạn của Hà Nội: Vì sao Đông Anh được đánh giá cao?

Khi Hà Nội bước vào giai đoạn chuẩn bị triển khai kế hoạch giãn dân với quy mô hơn 860.000 người rời khu vực nội đô lịch sử, thách thức đặt ra không chỉ nằm ở việc bố trí nơi ở mới, mà quan trọng hơn là làm sao để quá trình dịch chuyển này trở thành đòn bẩy cho phát triển đô thị bền vững. Đây được xem là một trong những cuộc tái cấu trúc đô thị lớn nhất từ trước đến nay, tác động trực tiếp đến hạ tầng, thị trường bất động sản và chất lượng sống của hàng triệu cư dân.

Di dời dân cư nội đô: Bài toán không chỉ là không gian sống

Theo ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội, người có gần 20 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản tại Anh, thành công của chương trình di dời phụ thuộc vào hai yếu tố cốt lõi: hạ tầng đồng bộ và các cơ chế tạo động lực đủ mạnh.

Các khu vực tiếp nhận dân cư mới cần được đầu tư toàn diện, không chỉ về nhà ở mà còn về giao thông, đặc biệt là hệ thống vận tải công cộng như metro, đường sắt đô thị và mạng lưới đường bộ. Người dân phải có khả năng sinh sống, làm việc, học tập và tiếp cận trung tâm thành phố một cách thuận tiện, đồng thời được thụ hưởng đầy đủ các dịch vụ giáo dục, y tế, thể thao và tiện ích thiết yếu.

Hạ tầng tốt chưa đủ, cần động lực đủ mạnh để người dân dịch chuyển

Theo ông Powell, hạ tầng chỉ là điều kiện cần. Việc di dời không thể đơn giản dừng lại ở việc xây dựng các khu nhà ở mới nằm xa trung tâm. Người dân còn chịu tác động bởi các yếu tố xã hội, mối quan hệ gia đình và sự gắn bó văn hóa lâu đời với khu vực nội đô.

Nếu không tạo ra những động lực đủ hấp dẫn, từ cơ hội việc làm, môi trường sống tốt hơn cho đến chi phí sinh hoạt hợp lý, rất khó để người dân tự nguyện thay đổi nơi ở. Do đó, quy hoạch cần hướng tới việc nâng cao chất lượng sống, thay vì chỉ giải quyết bài toán mật độ dân cư.

Bài học từ London: Giao thông đi trước, đô thị theo sau

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, kết nối giao thông hiệu quả với trung tâm thành phố là yếu tố mang tính quyết định. London là một minh chứng rõ nét. Vào thập niên 1980, khu Docklands phía Đông London rơi vào tình trạng xuống cấp nghiêm trọng sau khi cảng biển đóng cửa.

Thay vì phát triển manh mún, Chính phủ Anh đã thành lập Tập đoàn Phát triển Docklands (LDDC) với cơ chế đặc thù, đặt ưu tiên đầu tư hạ tầng giao thông trước khi phát triển đô thị. Việc xây dựng tuyến đường sắt nhẹ DLR và sau đó là tuyến Jubilee Line đã kết nối Docklands với trung tâm London, tạo nền tảng để khu vực này “lột xác” thành Canary Wharf – trung tâm tài chính lớn thứ hai của thành phố.

Mô hình đô thị vệ tinh: Xu hướng chung của các siêu đô thị châu Á

Không chỉ London, nhiều thành phố lớn như Tokyo, Seoul, Bắc Kinh, Thượng Hải hay Kuala Lumpur đều phát triển đô thị vệ tinh dựa trên nền tảng hạ tầng đồng bộ. Điểm chung là sự kết hợp giữa giao thông công cộng hiệu quả và hệ thống hạ tầng xã hội đầy đủ, từ trường học, bệnh viện, không gian xanh đến cơ hội việc làm và nhà ở có mức giá phù hợp.

Tại Tokyo, người dân có thể sinh sống ngoài trung tâm nhưng vẫn tiếp cận nơi làm việc nhanh chóng. Kuala Lumpur cũng ghi nhận mô hình tương tự, khi cư dân tại các khu vực lân cận chỉ mất khoảng 30 phút để di chuyển vào trung tâm bằng phương tiện công cộng hoặc ô tô.

Hà Nội và “mỏ vàng” ven sông Hồng

Từ góc nhìn này, ông Matthew Powell cho rằng Hà Nội đang sở hữu một lợi thế hiếm có là quỹ đất rộng lớn tại khu vực bãi giữa và hai bên sông Hồng. Đây là không gian đủ tiềm năng để phát triển một trung tâm đô thị mới, thậm chí có thể trở thành “Canary Wharf của Việt Nam” nếu được quy hoạch bài bản, lấy giao thông công cộng và không gian xanh làm trục phát triển chính.

Trong bối cảnh đó, yếu tố quyết định không còn là khoảng cách địa lý, mà là thời gian di chuyển và chất lượng sống. Khi quãng đường xa được rút ngắn nhờ hạ tầng giao thông hiện đại, cách nhìn của người dân về việc di dời sẽ thay đổi đáng kể.

Đông Anh nổi lên nhờ vị trí và khả năng kết nối

Thực tế, Hà Nội đã và đang triển khai nhiều dự án đô thị quy mô lớn tại khu vực ngoài trung tâm, trong đó có dự án rộng khoảng 700 ha tại Đông Anh. Theo ông Powell, khu vực này ngày càng trở nên đáng chú ý nhờ vị trí cận trung tâm và khả năng kết nối được cải thiện rõ rệt.

Việc đầu tư các cây cầu mới đã giúp Đông Anh “mở khóa” về hạ tầng, rút ngắn thời gian di chuyển vào nội đô và kết nối thuận lợi với các khu vực khác của thành phố. Cùng với đó là làn sóng đầu tư vào các khu đô thị đa chức năng, tích hợp nhà ở, thương mại, giáo dục, y tế và không gian xanh.

Thị trường bất động sản trước hai luồng quan điểm trái chiều

Ở góc độ thị trường, ông Vũ Cương Quyết – CEO Đất Xanh Miền Bắc cho rằng hiện tồn tại hai nhóm quan điểm khác nhau. Một bộ phận nhà đầu tư kỳ vọng làn sóng giãn dân quy mô lớn sẽ tạo cú hích về nhu cầu nhà ở, từ đó đẩy giá bất động sản đi lên và lựa chọn tiếp tục nắm giữ tài sản.

Ngược lại, không ít nhà đầu tư tỏ ra thận trọng trong bối cảnh lãi suất vay ngân hàng ở mức cao. Việc “ôm” bất động sản chờ sóng di dân có thể trở thành áp lực tài chính lớn nếu giá không tăng như kỳ vọng.

Nguồn cung lớn có thể tạo áp lực lên mặt bằng giá

Đáng chú ý, Hà Nội đang đồng thời quy hoạch và triển khai hàng loạt đại đô thị ở cả bốn hướng, từ trục cảnh quan sông Hồng, khu vực Cổ Loa, đô thị thể thao Olympic cho đến các đại dự án phía Đông, Tây, Nam và Bắc với quy mô hàng nghìn hecta.

Khi các dự án này đồng loạt ra thị trường, nguồn cung – đặc biệt là phân khúc căn hộ – sẽ tăng mạnh. Trong kịch bản nguồn cung vượt cầu, giá bất động sản không những khó tăng mà còn có thể chịu áp lực điều chỉnh.

Áp lực giá tại khu vực giáp nội đô

Một câu hỏi quan trọng khác là người dân sẽ chấp nhận di chuyển xa đến đâu. Nếu chỉ một phần trong số gần 1 triệu người di dời lựa chọn ở lại các khu vực giáp nội đô như Mỹ Đình, Cầu Giấy hay Long Biên, áp lực cầu tại đây sẽ gia tăng đáng kể.

Trong bối cảnh giá chung cư đã phổ biến ở mức cao, nhu cầu tăng đột biến có thể đẩy giá mua và giá thuê tiếp tục leo thang, đặc biệt khi quỹ nhà tại các khu vực này vốn đã hạn chế.

Qua bài viết trên của VTCOFFICE hi vọng bạn đã có thêm những thông tin bổ ích.

Bài viết được tham khảo từ nguồn trên Cafef.vn!