Mục lục bài viết
(Thu gọn)Bước vào năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là Hà Nội, đang chịu tác động mạnh từ hàng loạt thông tin quy hoạch quy mô lớn. Những thay đổi này khiến tâm lý nhà đầu tư trở nên khó lường hơn bao giờ hết. Để có góc nhìn rõ nét hơn về diễn biến thị trường, chúng tôi đã trao đổi với ông Vũ Cương Quyết – CEO Đất Xanh Miền Bắc.
Theo ông Vũ Cương Quyết, mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội hiện đã ở mức rất cao, phổ biến từ 90 – 130 triệu đồng/m², thậm chí có dự án vượt xa ngưỡng này. Trong bối cảnh xuất hiện các thông tin quy hoạch và di dời dân cư nội đô, tâm lý chung của thị trường rơi vào trạng thái chưa từng có tiền lệ.
Thị trường đang hình thành hai luồng tâm lý đối lập. Một nhóm nhà đầu tư kỳ vọng mạnh mẽ rằng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng khi dự kiến có hàng trăm nghìn người phải di chuyển ra khỏi khu vực trung tâm, kéo theo nhu cầu nhà ở rất lớn. Nhóm này lựa chọn giữ tài sản, không bán ra, chờ đợi chu kỳ tăng giá mới.
Ngược lại, một bộ phận khác lại tỏ ra thận trọng. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính với lãi suất vay ngân hàng lên tới 12 – 14%/năm khiến áp lực dòng tiền trở nên nặng nề. Trong khi triển vọng tăng giá vẫn chưa rõ ràng, rủi ro tài chính trước mắt là điều khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại.
Với những nhà đầu tư không sử dụng vốn vay, tâm lý nhìn chung ổn định hơn. Họ tin rằng nhu cầu nhà ở sẽ tăng mạnh khi gần 1 triệu người phải di dời khỏi các khu vực vành đai trung tâm, từ đó đẩy giá bất động sản lên cao trong trung và dài hạn.
Tuy nhiên, song song với kỳ vọng này là nỗi lo về nguồn cung khổng lồ trong tương lai. Hà Nội đang quy hoạch và triển khai hàng loạt đại đô thị quy mô lớn tại nhiều khu vực như phía Đông, Tây, Nam, Bắc với hàng nghìn hecta đất phát triển. Khi các dự án này đồng loạt đưa ra thị trường, nguồn cung – đặc biệt là chung cư – có thể trở nên dư thừa.
Một câu hỏi lớn được đặt ra là: người dân di dời liệu có chấp nhận sinh sống tại các khu đô thị xa trung tâm hay vẫn tập trung ở các khu vực giáp nội đô như Mỹ Đình, Cầu Giấy, Long Biên? Nếu chỉ cần khoảng 20% số hộ dân không thể đi xa, nhu cầu nhà ở quanh nội đô vẫn đủ lớn để tạo áp lực tăng giá.
Không chỉ giá mua, thị trường cho thuê cũng đứng trước nguy cơ tăng mạnh. Khi một lượng lớn người dân phải tìm chỗ ở mới trong thời gian ngắn, nhu cầu thuê nhà sẽ gia tăng nhanh chóng. Trong khi đó, quỹ nhà cho thuê tại khu vực giáp nội đô vốn đã hạn chế, khiến mặt bằng giá thuê có xu hướng đi lên rõ rệt.
Theo CEO Đất Xanh Miền Bắc, thị trường năm 2026 chịu tác động đồng thời của nhiều yếu tố trái chiều. Thông tin tích cực và tiêu cực xuất hiện đan xen, khiến việc dự báo xu hướng trở nên cực kỳ khó khăn.
Nhà đầu tư hiện đứng trước nhiều lựa chọn nhưng không có phương án nào thực sự chắc chắn: gửi tiết kiệm, đầu tư vàng hay tiếp tục nắm giữ bất động sản đều tiềm ẩn rủi ro. Chính vì vậy, thị trường đang ở trạng thái hoang mang xen lẫn kỳ vọng, thiếu vắng một kịch bản rõ ràng.
Nhìn lại năm 2013, thị trường bất động sản từng rơi vào khủng hoảng do mất cân đối cung – cầu và lãi suất quá cao. Tuy nhiên, bối cảnh năm 2026 được đánh giá là tích cực hơn nhiều.
Hiện nay, nền kinh tế vĩ mô ổn định, dòng vốn FDI duy trì tốt, du lịch phục hồi và các ngành sản xuất vẫn tiếp cận được nguồn vốn với lãi suất hợp lý. Nhà nước đang điều tiết thị trường bất động sản bằng chính sách tiền tệ nhằm tránh tình trạng tăng nóng, hướng tới sự phát triển bền vững hơn trong dài hạn.
Trước sự bất định của thị trường, phần lớn nhà đầu tư lựa chọn tạm dừng giao dịch để theo dõi diễn biến. Người mua lo ngại mua phải đỉnh giá, trong khi người bán sợ bán xong thị trường lại tăng. Tâm lý chờ đợi đang chiếm ưu thế, khiến thanh khoản suy giảm.
Theo ông Vũ Cương Quyết, giai đoạn này không phải lúc “ngồi yên” mà là lúc phân tích kỹ lưỡng. Nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu, loại bỏ các thị trường đã tăng nóng và tập trung vào những khu vực còn dư địa phát triển.
Thực tế cho thấy, ngay cả trong những giai đoạn khó khăn nhất, vẫn có những nhà đầu tư thành công nhờ lựa chọn đúng thời điểm và đúng thị trường, điển hình như các tỉnh công nghiệp từng bị bỏ quên trước đây.
Năm 2026, phân khúc đất nền được đánh giá là một trong những điểm sáng. Tại nhiều tỉnh công nghiệp, giá đất nền vẫn ở mức hợp lý, thậm chí có nơi còn thấp hơn giá chung cư. Với đặc tính sở hữu lâu dài, không khấu hao, đất nền vẫn giữ được giá trị bền vững trong dài hạn.
Bên cạnh đó, các địa phương có nền tảng công nghiệp tốt như Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên, Hải Phòng tiếp tục là lựa chọn đáng cân nhắc nhờ nhu cầu nhà ở thực và dòng vốn FDI ổn định.
Riêng với Hà Nội, quan điểm được đưa ra là chỉ nên mua khi có nhu cầu ở thực. Giá nhà hiện đã ở mức cao, trong khi chi phí thuê chỉ chiếm khoảng 2% giá trị tài sản mỗi năm, thấp hơn nhiều so với chi phí vay mua nhà. Trong bối cảnh đó, thuê nhà vẫn là phương án hợp lý với nhiều người.
Chiến lược của Đất Xanh Miền Bắc tiếp tục tập trung vào sản phẩm có nhu cầu thật, hướng đến nhóm khách hàng mua để ở. Với phân khúc cao cấp, doanh nghiệp chỉ tư vấn cho những khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh và hạn chế sử dụng đòn bẩy.
Bên cạnh các thị trường truyền thống như Hà Nội và TP.HCM, Đất Xanh Miền Bắc đang mở rộng tìm kiếm cơ hội tại những khu vực còn dư địa phát triển, nơi người mua thật vẫn có thể tiếp cận và thị trường còn nhiều tiềm năng dài hạn.
Qua bài viết trên của VTCOFFICE hi vọng bạn đã có thêm những thông tin bổ ích.
Bài viết được tham khảo từ nguồn trên Cafef.vn!
TVQuản trị viênQuản trị viên
Xin chào quý khách. Quý khách hãy để lại bình luận, chúng tôi sẽ phản hồi sớm