Thị trường BĐS Việt Nam 1.500 tỷ USD: Gấp 3 GDP nhưng thiếu vốn, tắc hạ tầng

Bất động sản – Thị trường lan tỏa mạnh mẽ trong nền kinh tế

Trong bức tranh tăng trưởng kinh tế, bất động sản không chỉ là lĩnh vực có giá trị vốn hóa lớn nhất mà còn có sức ảnh hưởng mạnh đến nhiều ngành khác. Theo các chuyên gia tại diễn đàn “Phát triển thị trường bất động sản – cú hích trong mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số” ngày 26/9, để thị trường bứt phá bền vững, hai yếu tố trọng tâm cần tháo gỡ chính là nguồn vốn đa dạng và hạ tầng giao thông hiện đại.

Quy mô bất động sản Việt Nam vượt xa GDP

TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, bất động sản tại Việt Nam đã đạt quy mô khoảng 1.500 tỷ USD, tương đương gấp 3 lần GDP. Tại Hà Nội, giai đoạn 2009–2019, giá nhà tăng trung bình 12%/năm – vượt xa mức tăng của vàng hay chỉ số lạm phát.

Dù quy mô lớn, thị trường hiện vẫn phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng, chiếm khoảng 25% tổng dư nợ. Trong khi đó, các kênh vốn khác như trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu hay quỹ đầu tư nhà ở chỉ mới đáp ứng được một phần nhỏ. Ví dụ, trái phiếu bất động sản hiện chiếm khoảng 20–30% tổng thị trường trái phiếu doanh nghiệp, mới đáp ứng được 7% nhu cầu vốn toàn ngành.

Đa dạng hóa nguồn vốn – Giải pháp cấp thiết

Để phát triển bền vững, Việt Nam cần giảm phụ thuộc vào ngân hàng bằng cách:

• Minh bạch báo cáo tài chính và xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp.

• Khuyến khích quỹ đầu tư nhà ở, quỹ đồng sở hữu bất động sản nhằm hỗ trợ người thu nhập trung bình và thấp.

• Áp dụng các mô hình tài chính mới, mở rộng kênh huy động vốn trong và ngoài nước.

Hạ tầng – “Khung xương” cho thị trường bất động sản

Nếu vốn là “dòng máu” nuôi dưỡng thì hạ tầng giao thông chính là “khung xương” định hình bất động sản. Trong hơn một thập kỷ, mạng lưới cao tốc Việt Nam đã phát triển từ 90 km (2010) lên 1.700 km (2023), dự kiến đạt 5.000 km vào năm 2030.

Bên cạnh đó, các dự án lớn như metro Hà Nội, TP.HCM, sân bay Long Thành, cảng Cái Mép – Thị Vải mở rộng không gian đô thị, thúc đẩy mô hình TOD (Transit Oriented Development) và “đô thị 15 phút”.

Tuy vậy, nhu cầu vốn cho hạ tầng mỗi năm lên tới 25–30 tỷ USD nhưng khả năng đáp ứng còn hạn chế. Các dự án đường sắt đô thị vẫn thường xuyên chậm tiến độ, đội vốn và vướng giải phóng mặt bằng.

Hình ảnh được lấy nguồn từ trên internet

Thách thức hiện hữu của thị trường bất động sản

Song song với hạ tầng, thị trường bất động sản còn gặp nhiều bất cập:

• Tình trạng “sốt đất ảo” do đầu cơ.

• Phát triển khu đô thị thiếu hạ tầng đồng bộ.

• Mất cân đối phân khúc: thừa cao cấp, thiếu nhà ở xã hội và nhà công nhân.

Bài học quốc tế về gắn kết hạ tầng và bất động sản

• Hồng Kông: Mô hình “Đường sắt + Bất động sản” giúp doanh nghiệp phát triển dự án quanh ga metro để tái đầu tư hạ tầng.

• Singapore: Quy định 20–30% quỹ đất trong dự án TOD dành cho nhà ở xã hội, giúp 80% dân số tiếp cận căn hộ vừa túi tiền.

• Châu Âu: Phát triển “Đô thị 15 phút”, giảm phụ thuộc vào ô tô, nâng cao chất lượng sống và giá trị bất động sản.

Chiến lược cho bất động sản Việt Nam

Theo PGS.TS.KTS Nguyễn Vũ Phương, Việt Nam cần:

• Áp dụng TOD gắn với trách nhiệm phát triển nhà ở xã hội và vừa túi tiền.

• Thí điểm mô hình “Đường sắt + Bất động sản” tại Hà Nội và TP.HCM.

• Kết hợp quy hoạch theo vùng chức năng để phân bổ hợp lý giữa đô thị trung tâm, vệ tinh và sinh thái.

• Xây dựng cơ chế thu hồi một phần giá trị đất gia tăng từ hạ tầng để tái đầu tư cho cộng đồng.

Kết luận

Vốn và hạ tầng chính là hai “đôi cánh” của bất động sản Việt Nam. Nếu tiếp tục phụ thuộc tín dụng ngân hàng hoặc phát triển hạ tầng thiếu gắn kết, thị trường sẽ dễ rơi vào mất cân đối và bong bóng. Một chiến lược tổng thể, đồng bộ cả về dòng vốn lẫn hạ tầng giao thông, sẽ giúp bất động sản trở thành trụ cột tăng trưởng bền vững cho nền kinh tế.

Qua bài viết trên của VTCOFFICE hi vọng bạn đã có thêm những thông tin bổ ích.

Bài viết được tham khảo từ nguồn trên internet!