Hạn chế và rủi ro khi mua văn phòng, sàn thương mại chưa hình thành

Thông tin mập mờ khiến người mua hoang mang

Ông Vũ Như Bạch (TPHCM) đang có ý định mua một lô văn phòng thuộc dự án khu phức hợp chung cư cao tầng, dù công trình này vẫn chưa hoàn thiện. Trong quá trình tìm hiểu, ông nhận được nhiều thông tin trái chiều về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) đối với loại hình bất động sản này.

Một số nguồn tin cho rằng sổ hồng chỉ được cấp trước cho chủ đầu tư, sau đó họ có quyền chuyển nhượng lại cho người mua. Ngược lại, một số khác lại khẳng định người mua có thể ký hợp đồng mua bán văn phòng ngay từ khi công trình còn trên giấy, và khi dự án đủ điều kiện, chủ đầu tư sẽ đứng ra làm sổ giống như căn hộ chung cư.

Ngoài ra, chủ đầu tư còn tư vấn rằng các sản phẩm như sàn thương mại, văn phòng trong dự án thuộc nhóm công trình hình thành trong tương lai, do đó được phép đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản. Điều này có nghĩa là người mua có thể ký hợp đồng, làm thủ tục cấp sổ hồng và thực hiện các quyền như chuyển nhượng hợp đồng mua bán, bảo lãnh ngân hàng, giống như khi mua căn hộ chung cư.

Câu hỏi đặt ra: Người mua có thực sự được bảo vệ?

Trước những luồng thông tin không thống nhất, ông Bạch đã đặt ra hàng loạt câu hỏi:

• Việc cấp sổ hồng cho văn phòng, sàn thương mại có giống như cấp cho căn hộ chung cư không?
• Người mua chỉ cần ký hợp đồng mua bán văn phòng hình thành trong tương lai là khi dự án đủ điều kiện sẽ được cấp sổ có đúng không?
• Quy trình mua bán văn phòng, sàn thương mại có bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng, hợp đồng mẫu đã đăng ký, và thông báo đủ điều kiện bán từ Sở Xây dựng không?

Hình ảnh được lấy nguồn từ trên internet

Bộ Xây dựng trả lời ra sao?

Bộ Xây dựng đã viện dẫn Khoản 1, Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản, quy định rằng chủ đầu tư có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Điều này có nghĩa là văn phòng và sàn thương mại có thể được mua bán ngay cả khi chưa hình thành.

Tuy nhiên, tại Khoản 1, Điều 55, Luật này cũng quy định điều kiện để một bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, bao gồm:

• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt
• Có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện bắt buộc
• Có giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật
• Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở, phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng

Điều đáng chú ý là theo Khoản 2, Điều 55 và Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản, các quy định về bảo lãnh ngân hàng, thông báo đủ điều kiện bán từ Sở Xây dựng chỉ áp dụng cho nhà ở hình thành trong tương lai, chứ không áp dụng cho văn phòng và sàn thương mại.

Điều này đồng nghĩa với việc người mua văn phòng, sàn thương mại không được bảo vệ chặt chẽ như khi mua căn hộ. Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, rủi ro hoàn toàn thuộc về người mua.

Vấn đề cấp sổ hồng: Người mua có đang bị “giam lỏng”?

Theo Khoản 3, Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản, người mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ hoặc phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tuy nhiên, việc cấp sổ hồng cho văn phòng, sàn thương mại phải tuân theo quy định của pháp luật về đất đai, chứ không đơn thuần là dựa vào Luật Kinh doanh bất động sản.

Điều này có nghĩa là, dù người mua có ký hợp đồng hợp pháp với chủ đầu tư, vẫn chưa có gì đảm bảo rằng họ sẽ nhận được sổ hồng. Trên thực tế, nhiều người mua đã rơi vào tình trạng bị chủ đầu tư "giam lỏng" sổ hồng trong thời gian dài, hoặc thậm chí không thể làm sổ do vướng mắc pháp lý.

Bộ Xây dựng cũng không đưa ra hướng dẫn rõ ràng, mà lại chuyển trách nhiệm cho Bộ Tài nguyên và Môi trường, khiến vấn đề càng trở nên phức tạp.

Nguy cơ lớn khi đầu tư vào văn phòng, sàn thương mại

Qua phân tích trên, có thể thấy rằng việc mua văn phòng và sàn thương mại hình thành trong tương lai chứa đựng nhiều rủi ro nghiêm trọng:

1. Không có bảo lãnh ngân hàng, không có thông báo đủ điều kiện bán từ Sở Xây dựng, quyền lợi của người mua không được bảo vệ đầy đủ như mua căn hộ chung cư.
2. Việc cấp sổ hồng không rõ ràng, phụ thuộc vào quy định của pháp luật về đất đai, khiến người mua có thể bị mắc kẹt mà không có cách giải quyết.
3. Chủ đầu tư có thể chậm trễ hoặc không thực hiện nghĩa vụ cấp sổ, nhưng người mua lại không có đủ cơ chế pháp lý để ép họ phải làm điều đó.
4. Bộ Xây dựng né tránh trách nhiệm, đẩy việc hướng dẫn sang Bộ Tài nguyên và Môi trường, khiến tình trạng thiếu minh bạch càng trầm trọng hơn.

Kết luận: Người mua phải thật sự cẩn trọng

Dù trên lý thuyết, việc mua văn phòng, sàn thương mại hình thành trong tương lai có vẻ hợp pháp và có tiềm năng sinh lời, nhưng trên thực tế, người mua phải đối mặt với rất nhiều rủi ro.

Khi các cơ quan quản lý chưa có sự thống nhất và hệ thống pháp luật còn nhiều lỗ hổng, quyền lợi của người mua gần như bị bỏ ngỏ. Nếu không cẩn thận, người mua có thể mất tiền mà không nhận được tài sản như mong muốn. Vì vậy, trước khi quyết định xuống tiền, cần phải cân nhắc kỹ lưỡng, kiểm tra pháp lý dự án một cách chặt chẽ, và nếu cần, nên tham khảo ý kiến của luật sư để tránh những hậu quả đáng tiếc.

Qua bài viết trên của VTCOFFICE hi vọng bạn đã có thêm những thông tin bổ ích.

Bài viết được tham khảo từ nguồn trên internet!