Công thức tính mới khiến giá đất tăng gấp 6 lần, doanh nghiệp buộc tăng giá nhà

HoREA: Cách tính tiền sử dụng đất theo hệ số K1 đang gây đội chi phí cho doanh nghiệp

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi văn bản góp ý tới Quốc hội liên quan dự thảo Nghị quyết về các cơ chế tháo gỡ vướng mắc khi triển khai Luật Đất đai.

Trong văn bản này, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu chỉ ra một bất cập lớn: nhiều địa phương vẫn đang tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất bằng cách lấy giá đất trong bảng giá rồi nhân với hệ số điều chỉnh K1.

Theo ông Châu, phương pháp này khiến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp tăng mạnh, cao hơn nhiều so với phương pháp thặng dư – cách tính dựa trên doanh thu dự án trừ đi chi phí xây dựng, quản lý, lãi vay và lợi nhuận.

Chênh lệch lớn giữa hai cách tính giá đất

HoREA đưa ra ví dụ:

• Tại khu đất 1 ha trên đường Nguyễn Xiển (TP.Thủ Đức):

  • Bảng giá đất: 56,6 triệu đồng/m²

  • Hệ số điều chỉnh K1: khoảng 1,4
    → Giá đất sau khi nhân hệ số: 80 triệu đồng/m²

  Nếu dùng phương pháp thặng dư cho dự án chung cư cao tầng tại đây, giá trị tính toán chỉ khoảng 35 triệu đồng/m², thấp hơn 2,28 lần.

  Điều này buộc doanh nghiệp phải bán căn hộ trên 100 triệu đồng/m² mới cân được chi phí.

• Tại đường Đặng Công Bỉnh (huyện Hóc Môn cũ):

  • Bảng giá đất: 18,5 triệu đồng/m²

  • Nhân hệ số K1 khoảng 2 → 37 triệu đồng/m²

  • Trong khi phương pháp thặng dư chỉ cho ra 9 triệu đồng/m², lệch gần 6 lần.

  Với mức nghĩa vụ tài chính này, giá bán căn hộ có thể bị đẩy lên trên 70 triệu đồng/m².

Ý kiến của Sở Tài nguyên & Môi trường TP.HCM cũng cho rằng việc xác định giá đất bằng công thức “bảng giá đất × hệ số điều chỉnh” chưa đảm bảo cơ sở thực tiễn, cần đánh giá kỹ các tác động kinh tế trước khi áp dụng.

HoREA đề xuất tách hệ số K thành 3 nhóm

Theo Hiệp hội, các dự án chung cư cao tầng, khu đô thị quy mô lớn, hoặc nhà ở thương mại có đặc thù hoàn toàn khác với việc định giá đất cho từng lô nhỏ lẻ. Việc áp dụng một hệ số K1 chung cho mọi trường hợp dẫn tới sai lệch lớn.

HoREA đề xuất chia hệ số K thành ba loại:

• K1: hệ số điều chỉnh chung, cập nhật định kỳ từ ngày 1/1 hằng năm.

• K2: dùng trong công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

• K3: hệ số riêng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho từng dự án hoặc nhóm dự án.

Ví dụ, tại khu đất Nguyễn Xiển, nếu K1 là 1,4 nhưng K3 chỉ 0,4, giá đất tính toán sẽ giảm từ 80 triệu xuống còn 32 triệu đồng/m², giúp giảm đáng kể áp lực tài chính cho doanh nghiệp.

Kiến nghị UBND TP.HCM ban hành hệ số riêng theo từng nhóm dự án

HoREA cũng đề nghị UBND TP.HCM ban hành các quyết định cá biệt, thiết lập hệ số điều chỉnh giá đất riêng cho:

• Các dự án cùng phân khúc, cùng khu vực

• Những dự án lớn, có yêu cầu kỹ thuật phức tạp

• Các dự án có đặc thù riêng, không thể áp dụng chung một hệ số

Theo Hiệp hội, việc tinh chỉnh hệ số K theo từng trường hợp sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, giảm chênh lệch chi phí và hạn chế tình trạng giá nhà bị đẩy lên vì nghĩa vụ tài chính bất hợp lý.

Qua bài viết trên của VTCOFFICE hi vọng bạn đã có thêm những thông tin bổ ích.

Bài viết được tham khảo từ nguồn trên Cafef.vn!